La procédure d’expulsion locataire est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et le Code des procédures civiles d’exécution. Votre locataire ne paie plus son loyer, refuse de quitter les lieux ou perturbe la copropriété ?
Ce guide détaille l’intégralité du parcours, des premières démarches amiables jusqu’au concours de la force publique, en intégrant les modifications introduites par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 — dite loi Kasbarian — qui a sensiblement accéléré certains délais.
Si vous êtes propriétaire bailleur dans les Alpes-Maritimes et que vous êtes confronté à cette situation, le cabinet DCM Avocats à Cannes vous accompagne à chaque étape.
Ce qu’est la procédure d’expulsion d’un locataire : définition et principe
L’expulsion locative est la procédure judiciaire par laquelle un bailleur obtient le droit de contraindre un locataire à quitter son logement. Elle ne peut intervenir que sur décision d’un tribunal — le juge des contentieux de la protection (JCP), juge spécialisé du tribunal judiciaire. Toute expulsion réalisée sans décision judiciaire, notamment par le changement des serrures ou la coupure des accès, constitue une voie de fait susceptible d’engager la responsabilité civile et pénale du bailleur.
La procédure repose sur deux mécanismes distincts selon le bail et les motifs invoqués : la clause résolutoire (résiliation automatique sous conditions) et la résiliation judiciaire (prononcée par le juge après appréciation de la gravité des manquements). Ces deux voies ne suivent pas exactement le même chemin, mais aboutissent toutes deux à une décision du JCP.
Les motifs légitimes d’expulsion d’un locataire
Avant d’engager toute démarche, il convient d’identifier le motif. La loi du 6 juillet 1989 (art. 24) autorise la clause résolutoire pour quatre manquements précis :
- Le défaut de paiement du loyer et des charges
- Le défaut de paiement du dépôt de garantie
- La non-souscription d’une assurance des risques locatifs
- Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux
Pour tout autre motif — sous-location non autorisée, défaut d’entretien grave, troubles de voisinage répétés — c’est la voie de la résiliation judiciaire qui s’impose, sur le fondement de l’article 1227 du Code civil. En pratique, l’immense majorité des procédures d’expulsion devant le TJ de Grasse ou le TJ de Nice concerne les loyers impayés.
Les étapes de la procédure d’expulsion d’un locataire pour loyers impayés
Étape 1 — La mise en demeure amiable
Avant toute action judiciaire, il est vivement recommandé d’adresser au locataire un courrier de relance — lettre recommandée avec accusé de réception — rappelant le montant des loyers impayés et lui demandant de régulariser sa situation. Cette démarche n’est pas obligatoire juridiquement pour activer la clause résolutoire, mais elle témoigne de la bonne foi du bailleur, peut éviter une procédure coûteuse si le locataire régularise, et constitue un élément du dossier présenté au juge.
Étape 2 — Le commandement de payer visant la clause résolutoire
C’est l’acte fondateur de la procédure. Il doit être délivré par un commissaire de justice à l’adresse du locataire. Sans ce commandement préalable, aucune assignation n’est recevable.
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le délai accordé au locataire pour régler sa dette est fixé à six semaines pour les baux conclus à compter du 29 juillet 2023 (art. 24-I de la loi du 6 juillet 1989). Pour les baux antérieurs, l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002) a tranché : le délai contractuel de deux mois figurant dans le bail continue de s’appliquer, la loi nouvelle ne modifiant pas les clauses des contrats en cours.
Le commandement doit mentionner, à peine de nullité : le montant de la dette par terme échu, le délai dont dispose le locataire pour régler, la reproduction des articles 24 et 25 de la loi du 6 juillet 1989, et les coordonnées des organismes sociaux (CCAPEX, CAF, FSL). Un commandement irrégulier est nul, obligeant à en délivrer un nouveau.
Point de vigilance (baux antérieurs à 2023) : Si votre bail prévoit expressément un délai de deux mois, celui-ci demeure applicable. Une analyse précise du bail est indispensable avant de délivrer le commandement.
Étape 3 — L’assignation devant le juge des contentieux de la protection
Si le locataire n’a pas réglé l’intégralité de sa dette dans le délai imparti, le bailleur peut l’assigner devant le JCP du tribunal judiciaire compétent — TJ de Grasse ou TJ de Nice selon la localisation du bien. Le JCP peut aussi siéger dans l’une des chambres de proximité du TJ (Pour Grasse : Cannes, Antibes, Cagnes sur Mer).
L’assignation est signifiée par commissaire de justice et doit être dénoncée au préfet au moins six semaines avant la date d’audience (art. 24-III de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi 2023-668), à peine d’irrecevabilité.
Étape 4 — L’audience devant le juge des contentieux de la protection
Le jour de l’audience, les dossiers sont appelés dans l’ordre du rôle. Lorsque votre affaire est appelée, le juge vérifie la présence des parties — bailleur ou son avocat, locataire — puis donne la parole à chacun pour leurs plaidoiries et observations. Le bailleur expose les manquements, produit le décompte de la dette actualisé, les actes de procédure et les pièces justificatives. Le locataire peut répondre, contester le montant, soulever un vice de forme ou solliciter des délais.
Le juge vérifie ensuite un point central depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : le locataire a-t-il repris le paiement du loyer courant ? Cette vérification est déterminante. Si le locataire n’a pas réglé les loyers échus depuis l’assignation, il ne peut prétendre à aucun délai de grâce. Si au contraire il justifie d’une reprise régulière des paiements courants et d’une capacité à apurer la dette, le juge peut lui accorder jusqu’à trois ans pour régulariser (art. 24-V de la loi du 6 juillet 1989).
L’audience ne se conclut pas par une décision immédiate. Le juge indique la date à laquelle il mettra sa décision en délibéré — généralement quelques semaines plus tard. À cette date, le jugement est rendu et mis à disposition au greffe. Il peut alors constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion, accorder des délais de grâce en suspendant les effets de la clause résolutoire, ou débouter le bailleur si le bien fondé de ses demandes n’est pas retenu ou si la procédure est affectée d’une irrégularité. La présence d’un avocat à l’audience est fortement recommandée.
Étape 5 — Le jugement et sa signification
Le jugement ordonnant l’expulsion est signifié au locataire par commissaire de justice. S’il n’est pas frappé d’appel dans le délai légal, il devient exécutoire.
Étape 6 — Le commandement de quitter les lieux
C’est l’acte d’exécution du jugement, signifié par commissaire de justice. Il fixe au locataire un délai de deux mois pour libérer les lieux (art. L412-1 CPCE). Ce délai peut être réduit par le juge de l’exécution (JEX). Simultanément, le préfet est informé et peut proposer une solution de relogement.
Attention à la trêve hivernale : du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026 (art. L412-6 CPCE), aucune expulsion physique ne peut être mise à exécution, sauf exceptions légales. La procédure judiciaire peut se poursuivre pendant cette période, mais l’expulsion physique est suspendue.
Étape 7 — L’expulsion physique et le concours de la force publique
À l’expiration du délai de deux mois, si le locataire se maintient dans le logement, le commissaire de justice se présente avec le concours d’un serrurier pour procéder à l’expulsion (art. 59 CPP : intervention interdite entre 21h et 6h). En cas d’opposition du locataire, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative et sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. En cas de refus ou de silence prolongé du préfet, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État.
Tableau récapitulatif des délais clés
| Étape | Délai | Fondement légal |
| Commandement de payer → acquisition clause résolutoire | 6 semaines (baux post-29/07/2023) ou 2 mois (baux antérieurs) | Art. 24-I L. 89-462 ; avis Cass. 13/06/2024 n° 24-70.002 |
| Dénonciation assignation au préfet (délai avant audience) | Minimum 6 semaines avant audience | Art. 24-III L. 89-462 (modifié loi 2023-668) |
| Délais de grâce accordés par le juge | Jusqu’à 3 ans | Art. 24-V L. 89-462 |
| Commandement de quitter les lieux → expulsion physique | 2 mois | Art. L412-1 CPCE |
| Trêve hivernale (suspension des expulsions physiques) | 1er novembre au 31 mars | Art. L412-6 CPCE |
| Délais JEX sur demande du locataire | Variables selon situation | Art. L412-3 et L412-4 CPCE |
Ce que fait le cabinet DCM Avocats pour vous
Engager seul une procédure d’expulsion, c’est s’exposer à des erreurs de forme qui peuvent coûter plusieurs mois de procédure supplémentaires — et donc plusieurs mois de loyers impayés. Le cabinet DCM Avocats, installé à Cannes, accompagne les propriétaires bailleurs des Alpes-Maritimes depuis le premier impayé jusqu’à la récupération effective du logement.
Le cabinet DCM Avocats analyse votre bail, identifie la voie procédurale la plus rapide, rédige et suit les actes avec le commissaire de justice, vous représente aux audiences. Chaque dossier est traité avec la rigueur qu’exige une procédure qui ne tolère pas l’approximation.
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Questions fréquentes
Combien de temps dure une procédure d’expulsion d’un locataire ?
La durée varie considérablement selon les circonstances. Dans un cas favorable — locataire qui ne conteste pas, juge qui prononce l’expulsion à la première audience — comptez entre 6 et 12 mois du commandement de payer jusqu’à l’expulsion physique. Si le locataire forme appel, sollicite des délais de grâce, ou si la trêve hivernale intervient, la procédure peut dépasser 18 à 24 mois. L’anticipation est donc essentielle : ne pas attendre que la dette soit considérable avant d’agir.
Un propriétaire peut-il changer les serrures pour expulser son locataire ?
Non. Toute expulsion réalisée sans décision judiciaire constitue une voie de fait. Changer les serrures, couper l’électricité ou l’eau, empêcher l’accès au logement expose le propriétaire à des poursuites pénales (jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende) ainsi qu’à une action en réintégration du locataire et en dommages-intérêts. Cette règle est absolue, même si le locataire ne paie pas.
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
L’exécution physique de l’expulsion est suspendue du 1er novembre au 31 mars (art. L412-6 CPCE). Toutefois, la procédure judiciaire peut être engagée et les jugements peuvent être rendus pendant cette période. L’expulsion physique sera simplement exécutée à partir du 1er avril. Certaines catégories de personnes ne bénéficient pas de la trêve : les squatteurs entrés illicitement, les occupants bénéficiant d’un relogement adapté, et les occupants d’immeubles visés par un arrêté de mise en sécurité.
Quelle est la différence entre bail meublé et bail nu pour la procédure d’expulsion d’un locataire ?
Les règles de fond sont identiques — même commandement de payer, même JCP. Les durées de bail diffèrent (1 an pour le meublé, 3 ans pour le nu), ce qui génère davantage de situations de maintien dans les lieux en fin de bail meublé. La trêve hivernale s’applique de la même façon aux deux types de bail.
Faut-il un avocat pour engager une procédure d’expulsion ?
La représentation par avocat n’est pas obligatoire devant le JCP pour les litiges inférieurs à 10 000 €. Mais compte tenu de la technicité de la procédure d’expulsion locataire — délais à peine de nullité ou d’irrecevabilité, articulation avec la trêve hivernale, risques liés aux vices de forme — il est vivement conseillé de confier le dossier à un avocat spécialisé dès le stade du commandement de payer. Une erreur de procédure peut coûter plusieurs mois supplémentaires de loyers impayés.
Conclusion
La procédure d’expulsion locataire est l’une des plus encadrées du droit français. Elle exige une rigueur absolue à chaque étape : un commandement de payer irrégulier, un délai manqué, une dénonciation oubliée au préfet, et c’est plusieurs mois de procédure supplémentaires. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a accéléré certains délais — six semaines en lieu et place de deux mois pour les baux nouveaux — mais n’a pas simplifié les obligations de forme.
En tant que propriétaire bailleur dans les Alpes-Maritimes, vous avez tout intérêt à confier votre dossier à un avocat spécialisé dès le premier impayé. Le cabinet DCM Avocats à Cannes traite exclusivement ce type de dossier et vous accompagne devant les tribunaux de Grasse et de Nice.
Cet article est rédigé à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque situation étant unique, contactez le cabinet DCM Avocats pour une analyse de votre dossier.
Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24 (version en vigueur au 29/07/2023) ; Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; Cass., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002 ; Code des procédures civiles d’exécution, art. L412-1 à L412-6 ; Legifrance.gouv.fr.