La clause résolutoire, insérée dans la plupart des baux d’habitation, peut donner l’impression qu’en cas d’impayés, la résiliation du bail est immédiate et automatique.
En pratique, il n’en est rien : la loi française encadre strictement la procédure d’expulsion et garantit au locataire un ensemble de protections.
Cet article vous explique pas à pas le déroulement de la procédure, les délais à prévoir et les documents à réunir avant de saisir un avocat.
1. La clause résolutoire : définition et cadre légal:
La clause résolutoire permet de prévoir que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement (loyers, charges, dépôt de garantie) et que l’expulsion du locataire pourra être prononcée.
Depuis la réforme de 2023, le délai laissé au locataire pour régulariser est :
- 2 mois pour les baux signés avant la réforme,
- 6 semaines pour les baux conclus sous le nouveau régime.
Cependant, même si la clause est « acquise », le bailleur doit faire constater la résiliation par le juge des contentieux de la protection avant toute expulsion.
2. Procédure d’expulsion locataire pour impayés : étapes clés
La procédure d’expulsion suite à la mise en œuvre de la clause résolutoire suit un parcours strict, ponctué de délais obligatoires :
1️⃣ Commandement de payer et clause résolutoire
- Délivré par un commissaire de justice (ex-huissier).
- Le locataire dispose du délai légal pour régulariser (2 mois ou 6 semaines).
2️⃣ Notification à la CCAPEX (prévention des expulsions)
- L’acte doit être dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions.
- Cette étape vise à favoriser un règlement amiable et à mobiliser les dispositifs sociaux.
3️⃣ Assignation en justice et saisine du juge des contentieux de la protection
- Si le locataire n’a pas réglé sa dette, le bailleur doit le faire assigner devant le juge.
- L’assignation doit être transmise à la préfecture dans un délai légal (2 mois ou 6 semaines avant l’audience).
- L’audience ne peut donc pas être immédiate : ce délai est protecteur pour le locataire.
4️⃣ Audience et jugement
- Le locataire peut comparaître, demander un renvoi ou proposer un plan d’apurement.
- Le juge rendra ensuite un jugement constatant (ou non) la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion.
5️⃣ Commandement de quitter les lieux
- Une fois le jugement obtenu, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux.
- Le locataire bénéficie encore d’un délai de 2 mois, sauf suppression exceptionnelle décidée par le juge.
6️⃣ Concours de la force publique
- Si le locataire reste dans les lieux, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique.
- Le délai d’intervention dépend de la préfecture.
- En cas de refus, l’État peut être condamné à indemniser le bailleur, mais cela nécessite une nouvelle procédure.
⚠️ Trêve hivernale
Entre le 1ᵉʳ novembre et le 31 mars, les expulsions sont suspendues, sauf exceptions prévues par la loi (squat après introduction illégale, relogement adapté proposé, etc.).
Cette trêve peut donc retarder de plusieurs mois l’exécution d’une expulsion même si le jugement a été rendu et le commandement de quitter signifié.
3. Documents nécessaires pour une procédure d’expulsion locative
Pour que la procédure puisse être menée rapidement et efficacement, il est essentiel de fournir un dossier complet dès le premier rendez-vous.
Checklist des documents nécessaires :
- Justificatif de propriété : titre de propriété ou attestation notariée.
- Contrat de bail et, le cas échéant, acte(s) de cautionnement.
- Commandement de payer délivré par commissaire de justice.
- Preuve de dénonciation du commandement à la CCAPEX (notification obligatoire).
- Décompte actualisé des sommes dues (loyers, provisions sur charges, régularisations des provisions sur charges, taxes aux ordures ménagères).
- Détail des révisions de loyer si elles sont intégrées à la dette.
- Régularisations de charges : décompte du syndic et justificatifs (notamment pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères avec l’avis de taxe foncière correspondant).
- Quittances de loyer déjà délivrées, afin d’établir la chronologie des paiements.
- Mises en demeure ou rappels envoyés au locataire avant l’engagement de la procédure.
Disposer de ces pièces dès l’ouverture du dossier permet de gagner du temps, d’éviter les renvois d’audience et de sécuriser votre demande devant le juge.
4. Délais moyens pour une expulsion locataire
Dans notre région, il faut en moyenne 12 à 18 mois, hors problématique particulière, entre la délivrance du commandement de payer et le prononcé de la décision d’expulsion.
5. Points de vigilance pour le bailleur en cas d’expulsion
- Anticiper la longueur de la procédure et les délais incompressibles.
- Conserver toutes les preuves (quittances, échanges écrits).
- Évaluer le risque de dégradations et de perte de loyers.
- Tenir compte de la possibilité pour le locataire de déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.
6. Pourquoi faire appel à un avocat en expulsion locative ?
À chaque étape, le respect des formalités est essentiel.
Une erreur peut retarder la procédure de plusieurs mois.
📌 Le cabinet DCM Avocats à Cannes vous accompagne dans l’ensemble de ces démarches :
- Suivi du commandement de payer,
- Assignation devant le juge,
- Assistance à l’audience,
- Suivi post-jugement en collaboration avec le commissaire de justice.
Tableau récapitulatif des étapes de la procédure
| Étape | Acteur principal | Délai |
|---|---|---|
| Commandement de payer | Commissaire de justice | 2 mois / 6 semaines |
| Notification CCAPEX | Commissaire de justice | Immédiat lors de la délivrance du commandement de payer |
| Assignation + préfecture | Avocat / commissaire de justice | Préfecture informée 2 mois / 6 semaines avant audience |
| Audience et jugement | Juge des contentieux de la protection | Délais variables |
| Commandement de quitter les lieux | Commissaire de justice | 2 mois (sauf exception) |
| Concours de la force publique | Préfecture | Délais variables selon département |
FAQ
1. La clause résolutoire permet-elle une expulsion immédiate ?
Non, seul le juge peut constater la résiliation et ordonner l’expulsion.
2. Que se passe-t-il si le locataire paie dans le délai ?
La clause ne s’applique pas et la procédure est interrompue.
3. Quels délais le juge peut-il accorder au locataire ?
Jusqu’à 36 mois maximum pour apurer sa dette.
4. Peut-on expulser pendant la trêve hivernale ?
Non, sauf exceptions (squat, relogement adapté, etc.).
5. L’État peut-il être condamné en cas de refus du concours de la force publique ?
Oui, mais une procédure distincte est nécessaire.